Niebezpieczny zapis w specustawie powodziowej. Eksperci biją na alarm: nie kupisz nieruchomości!
Transakcje sprzedaży na terenach powodziowych mogą być nieważne - alarmują eksperci, wskazując na niebezpieczny zapis specustawy powodziowej z początku października. Chodzi o prawo pierwokupu, które na mocy nowego prawa nabyły gminy.
Problem jako jeden z pierwszych nagłośnił radca prawny Piotr Dobrowolski. 10 października na platformie LinkedIn opisał skutki nowego prawa.
Jak wskazał, nowy rodzaj prawa pierwokupu wprowadziła ustawa z 1 października 2024 r. nowelizująca specustawę powodziową. Zwrócił uwagę na art. 27a:
„Gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy”.
Zdaniem Dobrowolskiego, „o ile pojęcie lokalu mieszkalnego nie budzi wątpliwości, o tyle nieprecyzyjne wydaje się być pojęcie budynków mieszkalnych jednorodzinnych”, bo - jak dodaje - „prawidłowa redakcja takiego przepisu winna raczej wspominać o nieruchomościach zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, jako że same budynki nie są przedmiotem obrotu”.
Od kiedy działa nowe prawo pierwokupu?
Przepis art. 27a wszedł w życie 5 października 2024 r. Ekspert radzi, by od tego dnia transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych i budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenach powodziowych sporządzać na podstawie umów warunkowych.
„Brak zachowania tej procedury powoduje ich nieważność. Gminy będą mogły korzystać z prawa pierwokupu do 30 kwietnia 2025 r.” - ostrzega.
Niepokojące informacje przekazała na platformie TikTok agentka nieruchomości Marta Gosk. Alarmuje, że wprowadzone prawo pierwokupu sparaliżowało kancelarie notarialne.
„Co to oznacza w praktyce? Jeśli kupujesz mieszkanie lub dom to najpierw musisz dokonać umowy warunkowej u notariusza (musisz za nią zapłacić), potem ta umowa idzie do Gminy lub Urzędu Miasta i czekasz 30 dni na odpowiedź. Jeśli uprawiony nie skorzysta z prawa pierwokupu to możesz iść kolejny raz do notariusza i podpisać umowę finalną. Jeśli Gmina lub Miasto skorzysta z prawa pierwokupu to Ty tej nieruchomości nie kupisz a Sprzedający będzie musiał ją sprzedać na rzecz Gminy”
- czytamy.
I dalej: „Gmina ma prawo zakwestionować cenę nieruchomości i dokonać wyceny i kupić w cenie niższej niż zakładałeś. Jeśli masz podpisaną umowę przedwstępną to na pewno nie dotrzymasz terminu jej realizacji - bo musisz czekać na odpowiedź Gminy. Jeśli się kredytujesz na zakup nieruchomości - poniosłeś koszta związane z kredytem, prowizję itd a może się okazać, że nie kupisz tej nieruchomości, bo Gmina skorzysta z prawa pierwokupu”.
Gminne prawo pierwokupu. Gdzie występuje problem?
Prawny chaos dotyczy terenów wyszczególnionych w specustawie powodziowej. To:
- w województwie dolnośląskim - powiaty kamiennogórski, karkonoski, kłodzki, lwówecki, wałbrzyski, ząbkowicki, dzierżoniowski, lubański, świdnicki, bolesławiecki, jaworski, legnicki, złotoryjski, zgorzelecki, wołowski, średzki, gminę miejską Oława oraz gminę wiejską Oława w powiecie oławskim, gminę Kąty Wrocławskie oraz gminę Sobótka w powiecie wrocławskim, gminę Mietków w powiecie wrocławskim, gminę miejską Głogów, gminę wiejską Głogów, gminę Kotla, gminę Pęcław oraz gminę Żukowice w powiecie głogowskim, miasto i gminę Ścinawa w powiecie lubińskim, gminę Strzelin w powiecie strzelińskim, gminę Jemielno w powiecie górowskim oraz miasta na prawach powiatu Wałbrzych, Jelenią Górę oraz Legnicę;
- w województwie opolskim - powiaty głubczycki, nyski, prudnicki, brzeski, kędzierzyńsko-kozielski, opolski oraz powiat krapkowicki oraz gminę Strzeleczki w powiecie krapkowickim;
- w województwie śląskim - powiaty bielski, cieszyński, pszczyński i raciborski oraz miasto na prawach powiatu Bielsko-Białą;
- w województwie lubuskim - gminę miejsko-wiejską Szprotawa, miasto Żagań, miasto Małomice i gminę wiejską Żagań w powiecie żagańskim, gminę Dąbie i gminę Krosno Odrzańskie w powiecie krośnieńskim oraz gminę Bytom Odrzański, gminę miejską Nowa Sól, gminę wiejską Nowa Sól, gminę Otyń, gminę Siedlisko i gminę Kolsko w powiecie nowosolskim, gminę Szlichtyngowa w powiecie wschowskim, gminę Czerwieńsk, gminę Sulechów, gminę Zabór, gminę Nowogród Bobrzański, gminę Trzebiechów i gminę Bojadła w powiecie zielonogórskim oraz gminę Cybinka i gminę Słubice w powiecie słubickim.
Źródło: niezalezna.pl
