Decydujący o wszystkim prezesi, często nieliczący się z potrzebami mieszkańców, pozbawianie członkostwa w spółdzielni tych, którzy chcą walczyć o swoje prawa, poczucie bezsilności mieszkańców, którzy nie chodzą już na zebrania, „bo to i tak nic nie da”, i grono znajomych prezesa, uśmiechające się i czekające na lokal z przydziału – tak funkcjonuje większa część spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. – Mechanizmy znane z Polski Ludowej nigdzie nie trzymają się tak mocno jak właśnie tu – komentuje poseł PiS Paweł Lisiecki.

Chyba każdy, kto ma spółdzielcze mieszkanie, choć raz usiłował załatwić w spółdzielni jakąś sprawę: czy to problem z kaloryferami, czy wymianę drzwi w piwnicy. I chyba każdy został przynajmniej raz potraktowany obcesowo, usłyszał, że „to się nie da”. Spokoju prezesa najczęściej strzeże zastęp sekretarek, więc dostać się przed jego oblicze jest tak ciężko, że prościej byłoby chyba wystarać się o audiencję u ministra.

Także toczenie wojen z własną spółdzielnią niespecjalnie się opłaca. Wydamy pieniądze na swojego adwokata, ale także pośrednio na adwokata spółdzielni, bo przecież ten opłacany jest z pieniędzy wszystkich spółdzielców, zatem także naszych. A przecież idea spółdzielczości zakładała ułatwianie życia lokatorom. Co więc stało się takiego, że obecnie często to spółdzielnia staje się największym wrogiem lokatora?

Co może prezes spółdzielni
Poseł PiS Paweł Lisiecki, mający wieloletnie doświadczenie w pracy w samorządzie, podkreśla, że nie wszystkie spółdzielnie funkcjonują źle. – W tej chwili największe patologie są widoczne w dużych spółdzielniach, swoją historią sięgających czasów Polski Ludowej. Ówczesny system tak je ukształtował, że we władzach pozostają bardzo często beneficjenci PRL i oni trzymają się razem – tłumaczy. Dodaje, że nie bez kozery liczni prezesi spółdzielni do pewnego momentu popierali Sojusz Lewicy Demokratycznej. – Ugrupowanie to bowiem broniło skostniałej struktury spółdzielczej. Ci, którzy nie godzili się na zastaną sytuację, trafiali na zwarty mur oporu – wyjaśnia.

Polityk zaznacza, że problemy z prawidłowym funkcjonowaniem spółdzielni wynikają z dwóch przyczyn. Pierwsza to brak nadzoru nad prezesem i zarządem. – Teoretycznie kontrolę nad ich działaniami, sposobem wydatkowania pieniędzy etc. ma rada nadzorcza. Jednak w praktyce jest ona w sposób nieformalny zależna od prezesa i zarządu. To bowiem właśnie zarząd decyduje o przyznaniu poszczególnych lokali i o różnego rodzaju profitach dla lokatorów. Jeśli członkowie rady nadzorczej są od tego uzależnieni, to w związku z tym ich nadzór i kontrola nad prezesem jest wątpliwej wartości – tłumaczy Lisiecki.

Druga sprawa to kwestia własności. Nawet jeśli jesteśmy właścicielem lokalu, czyli możemy go sprzedać, wynająć etc., to nie możemy wybrać zarządcy części wspólnych, takich jak winda czy korytarz. – Tym terenem zarządza spółdzielnia – mówi Lisiecki.

Pytany, co można zrobić w sytuacji, kiedy spółdzielnia zarządza w sposób niewłaściwy, wyjaśnia, że nie ma możliwości, by zrezygnować z jej usług. – Polskie prawo jest tak skonstruowane, że jeśli nawet cztery na pięć lokali spółdzielczych się wyodrębni, to korytarzem i tak zarządza spółdzielnia, jeśli posiada chociaż jeden lokal. Czyli w praktyce wystarczy, że w części lokali mieszkają pracownicy spółdzielni, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W interesie tych osób nie jest wyodrębnianie się – wyjaśnia polityk. Dodaje, że wyodrębnienie tych lokali przez zajmujących je popleczników prezesa jest nieopłacalne dla nich finansowo, i to tym bardziej, im większa jest spółdzielnia.

Nie buntuj się, bo cię usuną
Problem stanowi także sprawa członkostwa w spółdzielni. Jeśli bowiem trafi się członek spółdzielni, nawet właściciel mieszkania, który mocno protestuje przeciwko działaniom prezesa i zarządu, to jest naprawdę szerokie pole manewru, aby pozbawić go członkostwa. – Oczywiście pojawia się możliwość odwołania do sądu, ale takie sprawy potrafią się ciągnąć latami – przyznaje poseł PiS.

Prezesi mają także możliwość pozyskiwania stronników dzięki zjawisku tzw. oczekujących członków. – To osoby, które nie mają lokalu, ale są na liście oczekujących. W momencie, w którym spółdzielnia zaczyna dysponować lokalami, przyznaje się je właśnie takim osobom, ustanawiając na ich rzecz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A potem takie osoby są wdzięczne prezesowi – wyjaśnia Lisiecki.

Innym, często bulwersującym opinię publiczną wątkiem jest sprawa usuwania lokatorów niepłacących czynszu. – W takim przypadku spółdzielnia ma prerogatywy, by usunąć lokatora. Występuje do sądu z wnioskiem o eksmisję. Jeśli sąd orzeka usunięcie lokatora, podejmuje zarazem decyzję, czy takiej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli tak, to obowiązek przyznania lokalu spoczywa na gminie właściwej dla miejsca zamieszkania – tłumaczy Lisiecki. Zaznacza zarazem, że jeśli sąd nie uzna, że takie prawo przysługuje danej osobie, to może ona faktycznie skończyć na bruku. – A po jakim czasie niepłacenia czynszu można wnieść wniosek do sądu, reguluje wyłącznie statut spółdzielni. Więc gdyby statut zakładał, że wystarczą np. dwa miesiące opóźnienia, to chociaż jest to skandaliczne, nic nie można z tym zrobić – zaznacza polityk.

Lisiecki: podzielić spółdzielnie!
Obecnie spółdzielnie mieszkaniowe działają na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r., z okresu rządów koalicji AWS–UW. – Co prawda w roku 2007 wspólnymi siłami PiS i PO wprowadzono pewne zmiany, które doprowadziły do tego, że skurczyła się liczba mieszkań, które były własnością spółdzielni. Stworzono wówczas dobre warunki, by lokale spółdzielcze przekształcić we własnościowe. Reforma została w dużej mierze zastopowana przez Trybunał Konstytucyjny, który sprawą zajął się na wniosek SLD – wyjaśnia Lisiecki.

Polityk zaznacza, że zmiany w przepisach o spółdzielniach są po prostu konieczne. Jakie rozwiązania widzi? Przede wszystkim więcej spraw, które w tej chwili regulują statuty spółdzielni wedle własnego widzimisię, powinno się rozwiązywać za pomocą ustawy. – Zastanawiałem się, czy nie warto wprowadzić nakazu podziału spółdzielni na mniejsze. Rozsądne byłoby także wprowadzenie przepisu zakładającego, że prezesa spółdzielni zawsze wybiera walne zgromadzenie spółdzielców, nie zaś rada nadzorcza, często połączona z prezesem interesami. Ponadto konieczne jest, by sami spółdzielcy interesowali się tym, co się dzieje – dodaje. Podkreśla także, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych odwołuje się w niektórych przypadkach do prawa spółdzielczego. – To prawo wchodzi w prawo o spółdzielniach mieszkaniowych. Biorąc jednak pod uwagę szczególny charakter spółdzielni mieszkaniowych, powstaje pytanie, czy nie należałoby jednak wyodrębnić tej konkretnej dziedziny – sugeruje.

Będą zmiany
Sprawą spółdzielni mieszkaniowych zajmuje się także Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Jednak zapisy zawarte w przygotowywanym przez nie projekcie – m.in. możliwość głosowania za pomocą pełnomocnika – budzą wątpliwości.

Zwróciliśmy się więc do ministerstwa z pytaniem, na jakim etapie są prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także czy ministerstwo nie obawia się, że zapisy związane z pełnomocnictwem wzmacniają pozycję prezesów spółdzielni i dają im jeszcze większe możliwości manipulowania. Spytaliśmy także, czy ustawa będzie zawierać przepis regulujący sposób wyboru prezesa spółdzielni tak, by mogło go wybierać jedynie walne zgromadzenie spółdzielców.

Szymon Huptyś, rzecznik prasowy MIB, poinformował nas, że „projekt nowelizacji ustawy przewiduje możliwość reprezentowania członka spółdzielni przez pełnomocnika na walnym zgromadzeniu (jeden pełnomocnik – jeden członek)”.

Ponadto w odróżnieniu od regulacji zawartych w ustawie – Prawo spółdzielcze projekt nie dopuszcza, aby postanowienia statutu wyłączały możliwość uczestniczenia na walnym zgromadzeniu za pośrednictwem pełnomocnika. W pozostałym zakresie do pełnomocnika członka na walnym zgromadzeniu odpowiednie zastosowanie będą mieć przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze.

Rzecznik poinformował także, że zrezygnowano z możliwości udzielenia substytucji przez pełnomocnika członka spółdzielni uczestniczącego w walnym zgromadzeniu i możliwości reprezentowania przez pełnomocnika więcej niż jednego członka spółdzielni. „W ocenie MIB nie zachodzi ryzyko, że proponowane zmiany przepisów dotyczących udzielania pełnomocnictwa spowodują wzmocnienie pozycji prezesów spółdzielni” – stwierdził Huptyś. Dodał, że nowelizacja ma na celu przede wszystkim uporządkowanie kwestii dotyczących funkcjonowania spółdzielczości mieszkaniowej, które zostały wskazane przez Trybunał Konstytucyjny, i nie zawiera przepisu regulującego sposób wyboru prezesa spółdzielni.

Lisiecki pytany o plany ministerstwa stwierdza, że jeżeli taki projekt trafi do sejmu, to trzeba go przeanalizować i wprowadzać poprawki. Reforma spółdzielczości mieszkaniowej musi być dogłębna i wychodzić naprzeciw oczekiwaniom szerszych grup spółdzielców niż stronnicy prezesów.