Branża deweloperska widzi w ustawie o KZN szereg elementów, które według mnie będą miały pozytywny wpływ na rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce i pozwolą wprowadzić i zaktywizować nowych inwestorów, dotychczas niezainteresowanych inwestycjami w mieszkania na wynajem. Takie rozwiązania prawne, jakie przyjęte zostały w ustawie o KZN, powinny w perspektywie 10–15 lat pomóc w doprowadzeniu krajowych zasobów mieszkaniowych do poziomu obecnej średniej w UE. Niestety, Polska we wszystkich statystykach dotyczących ilości mieszkań czy powierzchni mieszkaniowej na osobę, jest na szarym końcu wszystkich państw UE. Czas to zmienić i dlatego niezbędne jest umożliwienie współpracy deweloperów/ inwestorów z KZN w zakresie realizacji budownictwa mieszkaniowego. Według mnie takie narzędzia i możliwości stwarza powołana ustawa. Po pierwsze, KZN umożliwi realizację inwestycji na gruntach Skarbu Państwa, które dotychczas nie były włączone w plan realizacji tych celów. Deweloperzy obserwują ogromne zapotrzebowanie na atrakcyjne pod kątem przygotowania prawnego (MPZP, infrastruktura) i lokalizacji grunty inwestycyjne. Takie grunty często osiągają bardzo wysokie ceny, co z kolei ma swój udział w wysokiej cenie 1 mkw. W dużych aglomeracjach to od 10 do nawet 25 proc. wartości 1 mkw mieszkania. Ustawa o KZN zakłada możliwość realizacji inwestycji przez inwestora/dewelopera po wpłacie 20–30 proc. wartości gruntu jako opłaty wstępnej za użytkowanie wieczyste, a pozostałą część ceny inwestor zobowiązany jest wnosić w rocznych ratach. To zdecydowanie ułatwi, potani i przyspieszy realizację inwestycji mieszkaniowych. KZN tworzy nową funkcję w procesie inwestycyjnym – Operator Mieszkaniowy. Taka formuła daje możliwości współdziałania deweloperów z Funduszami Inwestycyjnymi przy realizacji inwestycji na gruntach z zasobów KZN. Według ustawy, w projektowanym budynku/osiedlu do 20 proc. powierzchni może być przeznaczone na funkcje komercyjne, do 30 proc. na mieszkania do sprzedaży lub wynajmu na komercyjnych – wolnorynkowych zasadach i 50 proc. do wynajmu lub wynajmu z opcją dojścia do własności przy czynszach normowanych – zgodnie z założeniami programu Mieszkanie Plus. Ustawa zmienia również w sposób zdecydowany przepisy o ochronie lokatorów, wprowadza formułę najmu instytucjonalnego. To bardzo dobre rozwiązanie, zmierza bowiem w kierunku wyrównania praw najemcy i wynajmującego, co dotychczas było zaburzone na korzyść najemcy. Takie rozwiązania otworzą polski rynek na inwestorów instytucjonalnych, na przykład Fundusze Emerytalne inwestujące w mieszkania na wynajem. Otwiera to nowe możliwości do współpracy między deweloperami a Funduszami w ramach funkcjonowania Operatora Mieszkaniowego. KZN umożliwi działania deweloperów jako Generalnych Realizatorów Inwestycji (GRI). Daje to bardzo ważne i szerokie możliwości dla rozwoju branży i przełoży się na większe zyski dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego, ze względu na skalę, stabilność i długofalowość – szeroki horyzont czasowy trwania programu Mieszkanie Plus, dla którego KZN ma być narzędziem do pozyskiwania lokalizacji dla inwestycji.
Uważam, że na polskim rynku mieszkaniowym jest ogromny obszar do nadrobienia, brakuje minimum kilku milionów mieszkań, aby dogonić średnią w UE. Jest zatem miejsce dla deweloperów, Generalnych Realizatorów Inwestycji i Operatorów Mieszkaniowych. Czas wykorzystać sytuację i aktywnie zaangażować się w pierwszy od 25 lat tak całościowy i strategiczny program, jakim jest Narodowy Program Mieszkaniowy.
Autor jest prezesem Rady Gospodarczej Strefy Wolnego Słowa i deweloperem
