Celem przyjętego w ubiegłym roku przez rząd Narodowego Programu Mieszkaniowego jest poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków, która daleka jest od ideału. Ile trzeba wybudować mieszkań, aby zaspokoić podstawowe potrzeby polskich rodzin?
Deficyt mieszkań w Polsce jest ogromny. W zależności od przyjętych kryteriów jest on szacowany od 500 tys. do nawet ponad 3 mln mieszkań. Problemem jest nie tylko brak mieszkań, ale też to, że spora część użytkowanych obecnie lokali mieszkalnych jest nadmiernie zagęszczona i nie spełnia standardów technicznych. O skali niedoboru świadczy liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców. W Polsce wskaźnik ten wynosi około 360 mieszkań, przy średniej unijnej ponad 430 mieszkań. Jeszcze bardziej wymowną statystyką, obrazującą warunki mieszkaniowe, jest powierzchnia mieszkalna przypadającą na mieszkańca. W Polsce ten wskaźnik wynosi 27 mkw., przy średniej europejskiej wynoszącej ponad 40 mkw. Ale i ta statystyka nie oddaje w pełni sytuacji mieszkaniowej polskich rodzin, gdyż jest zawyżona przez domy jednorodzinne na wsi i w małych miastach.
Zniwelowanie deficytu mieszkaniowego w Polsce nie będzie jednak możliwe bez ogromnych inwestycji. A na to potrzebne są ogromne środki. Ile będzie kosztować zaproponowany przez rząd program mieszkaniowy? I jakie będą źródła jego finansowania?
Przyjmujemy, że do zniwelowania, a przynajmniej zmniejszenia niedoboru mieszkaniowego do 2030 r. trzeba będzie wybudować 2,7 mln mieszkań. To oznacza, że w Polsce musi być oddawanych ponad 200 tys. mieszkań rocznie. Mówimy oczywiście o mieszkaniach, które będą spełniały odpowiednie standardy i będą ułatwiały podjęcie decyzji o założeniu czy powiększeniu rodziny. A to oznacza, że powinny to być mieszkania typu M-3 o powierzchni co najmniej średnio 55 mkw. Zakładając, że koszt budowy metra kwadratowego mieszkania to ok. 3,3 tys. zł, na realizację programu będzie potrzeba ok. 500 mld zł. Natomiast do osiągnięcia średniej unijnej powierzchni mieszkalnej przypadającej na jednego mieszkańca potrzeba już ponad 2 bln zł. To są ogromne kwoty, których nie jest w stanie wyasygnować budżet państwa. Dlatego trzeba aktywować polski kapitał prywatny, co byłoby zresztą zgodne z założeniami Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju.
Szansą na rozwiązanie przynajmniej części problemów mieszkaniowych Polaków jest rządowy program Mieszkanie+, zakładający m.in. budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności. Rynki mieszkań na wynajem bardzo dobrze funkcjonują w wielu krajach, ale w Polsce ten model zaspakajania potrzeb mieszkaniowych nie jest zbyt popularny. Czy Pana zdaniem dzięki programowi Mieszkanie+ zmieni się nastawienie Polaków do wynajmu?
Wydaje mi się, że bez zwiększenia podaży mieszkań na wynajem nie uda nam się polepszyć sytuacji mieszkaniowej. Na całym świecie wynajmowanie mieszkań jest bardzo popularne. Np. w Niemczech robi to połowa społeczeństwa. Tymczasem w Polsce jedynie 5 proc. ogólnej liczby mieszkań jest wynajmowanych. Ale to z czasem będzie się zmieniać. Dlatego bardzo ważne jest zapewnienie w długim terminie finansowania dla programów komercyjnego rynku najmu, takich jak Mieszkanie+.
Inwestycje mieszkaniowe realizowane będą z wykorzystaniem finansowania z funduszu zarządzanego przez BGK Nieruchomości S.A. Ale to zapewne nie wystarczy i potrzebne będą inne źródła finansowania budowy mieszkań w ramach programu. Czy są już jakieś pomysły na włączenie kapitału prywatnego do tego ważnego społecznie i gospodarczo przedsięwzięcia?
Prezes Mirosław Barszcz, który jest twarzą programu Mieszkanie +, uznając moje dwudziestoletnie doświadczenie w dziedzinie finansów, powierzył mi misję znalezienia sposobów na pozabudżetowe formy finansowania tak olbrzymich inwestycji na rynku mieszkaniowym. Intensywnie nad tym pracuję z zespołem. Dzisiaj mogę powiedzieć, że będzie wiele źródeł finansowania. Po pierwsze, inicjalne finansowanie (tzw. kapitał zasiewowy) będzie pochodziło ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego. Utworzony przez BGK kilka lat temu Fundusz Mieszkań na Wynajem miał zostać zasilony kwotą ok. 5 mld zł. Obecnie jego aktywa przekraczają 1 mld zł, co oznacza, że na początek pozostałe ok. 4 miliardy będzie można przeznaczyć na inwestycję w Fundusz Mieszkanie+. Co istotne, będą to środki inwestowane na zasadach komercyjnych, zakładających rynkową stopę zwrotu. To oznacza, że realizacja programu nie będzie obciążała budżetu państwa, a tym samym polskiego podatnika. W dłuższej perspektywie planuję ofertę publiczną Funduszu Mieszkanie+ na warszawskim parkiecie. Dla realizacji inwestycji mieszkaniowych będziemy również organizowali finansowanie dłużne w postaci emisji obligacji, jak też kredytów bankowych, w tym będących podstawą emisji listów zastawnych. Chcemy uzyskać lewar finansowy przynajmniej w proporcji 1 do 1, co znacząco zwiększy dostępne środki.
Obecnie w konsultacjach społecznych jest projekt ustawy o tzw. REITach (Real Estate Investment Trust), czyli funduszu wspólnego inwestowania w nieruchomości, w którym większość wypracowanych zysków trafia do jego udziałowców. Czy wprowadzenie tego typu instrumentów mogłoby pomóc w realizacji programu mieszkaniowego?
Oczywiście, dlatego niedobrze się stało, że pierwszy projekt ustawy nie przewiduje możliwości inwestycji tych funduszów w nieruchomości mieszkaniowe, ograniczając się do nieruchomości komercyjnych. Tym bardziej, że inwestycje na rynku nieruchomości mieszkaniowych cechują się małym ryzykiem, stabilnością i mogą stać się dobrą alternatywą dla depozytów bankowych.REITy, które funkcjonują w Stanach Zjednoczonych od lat 60-tych, wypłacają dywidendy na poziomie 80-90 proc. zysków, co jest atrakcyjną propozycją. I co ważne, inwestować w nie może zarówno inwestor instytucjonalny, który dysponuje dużą gotówką, jak i drobny ciułacz, który w swoim portfelu ma np. klika tysięcy dolarów. Nie ma tu więc tak zwanej bariery wejścia. Na całym świecie są to bezpieczne inwestycje, oparte na realnej gospodarce, tym atrakcyjniejsze, że gwarantujące pojedyncze opodatkowanie. REITy nie są opodatkowane, a inwestor, niezależnie czy jest duży czy mały, płaci jedynie podatek w momencie wypłaty regularnej dywidendy. Może cieszyć się stałym dopływem pieniędzy i oprocentowaniem wyższym niż w przypadku lokaty bankowej. W dzisiejszym środowisku niskich stóp procentowych poziom 4-5 proc. jest bardzo atrakcyjny. A w Polsce wbrew pozorom nie brakuje wolnej gotówki. Depozyty bankowe ludności sięgają 700 mld zł, a sporo pieniędzy Polacy trzymają w zakamarkach domowych. Jakby nawet niewielka część naszych oszczędności została wykorzystana na finansowanie mieszkalnictwa, to byłby to bardzo silny impuls kapitałowy do rozwoju budownictwa i całej polskiej gospodarki.
Źródło: Gazeta Polska Codziennie
