Rząd zainaugurował program „Mieszkanie plus”, który obok „Rodzina 500 plus” jest jego sztandarowym projektem. I o ile „500 plus” może przeobrazić półfeudalne relacje na polskim rynku pracy, „Mieszkanie plus” ma szansę przyczynić się do pozytywnych zmian na rynku mieszkaniowym - pisze Piotr Wójcik w najnowszym numerze tygodnika „Gazeta Polska”.

Sytuacja mieszkaniowa Polaków jest nie do pozazdroszczenia. Według danych Ministerstwa Infrastruktury luka mieszkaniowa wynosi w naszym kraju 890 tys. mieszkań, a to i tak ostrożne szacunki, bo niektórzy eksperci liczą ją nawet w milionach. 40 proc. Polaków nie ma zdolności kredytowej i zarazem nie jest w stanie wynająć odpowiedniego mieszkania na rynku, gdyż wynajem jest nad Wisłą wyjątkowo drogi w stosunku do zarobków. To powoduje, że aż 44 proc. Polaków w wieku 25–34 lata mieszka wciąż z rodzicami, tymczasem w Niemczech ten odsetek wynosi ledwie 17 proc., a w Skandynawii nawet kilka.

Lublin, nie Dublin

Nieopłacalny wynajem sprawia, że jedynie 5 proc. Polaków zajmuje mieszkania wynajmowane w cenach rynkowych, choć średnia UE jest trzy razy wyższa. Słabo rozwinięty rynek najmu blokuje mobilność wewnętrzną, co w kraju na dorobku, takim jak Polska, gdzie dodatkowo występują znaczne różnice w płacach, produktywności i bezrobociu między regionami, jest bardzo poważną barierą rozwojową. Jeśli mieszkańcowi Będzina łatwiej jest znaleźć mieszkanie na wynajem w Dublinie niż w Poznaniu, nic dziwnego, że wybiera to pierwsze. Bez wątpienia mieszkalnictwo jest jednym z największych polskich problemów, dlatego rządzący postanowili potraktować tę sferę życia społecznego priorytetowo.

Odpowiedzią na tę sytuację ma być program, który zaoferuje Polakom tanie mieszkania na wynajem, jednak z opcją dojścia do własności. Ta elastyczność jest bez wątpienia mocną stroną projektu – będzie on odpowiedzią na potrzeby zarówno rodzin szukających stabilizacji, jak i młodych ludzi poszukujących lokalu na określony czas. „Mieszkanie plus” według zamierzeń ma za zadanie zaoferować Polakom mieszkania z miesięcznym czynszem w przedziale 10–20 zł za metr kwadratowy. Droga do własności wymagałaby dodatkowej składki w wysokości 20 proc. czynszu, płaconej regularnie przez 30 lat. Niską cenę rząd chce uzyskać dzięki budowie mieszkań na gruntach Skarbu Państwa, co obniży koszt budowy o cenę gruntu. Według zamierzeń ma to pozwolić zejść z kosztem budowy metra kwadratowego do średniego poziomu 2,5 tys. zł. To jest najbardziej wątpliwym punktem „M+”, gdyż nawet po odliczeniu kosztu gruntu koszt budowy metra lokalu w największych miastach Polski znacznie przekracza 3 tys. zł.

Tanio jak w Bydgoszczy

W ogłoszonej właśnie części pilotażowej mieszkania mają zostać wybudowane w 17 miastach, wśród których chyba nieco nadreprezentowany wydaje się Śląsk (m.in. Katowice, Gliwice i Tychy), a z większych miast są wśród nich jeszcze np. Poznań, Wałbrzych i Biała Podlaska. Według początkowych informacji jeszcze z maja, finalnie program ma być obecny także w większości największych miast w Polsce. O mieszkanie będzie mógł się starać generalnie każdy, jednak priorytetowo będą traktowane rodziny z dziećmi oraz osoby mało zarabiające.

Jeśli zamierzenia twórców programu się ziszczą, „Mieszkanie plus” zaoferuje Polakom lokale w bardzo konkurencyjnych cenach. Wynajem 50-metrowego mieszkania w najwyższej przewidywanej 20-złotowej stawce będzie kosztował 1000 zł miesięcznie. Jeśli doliczymy do tej kwoty zaliczkę na media, która jest zwyczajową częścią czynszu wynajmowanych mieszkań w Polsce, w wysokości 300 zł, to wciąż kwota ta będzie wyjątkowo niska w porównaniu z warunkami, jakie obecnie oferuje rynek. W II kwartale 2016 r. średni czynsz mieszkania w przedziale 38–60 m2 w Warszawie był ponad dwa razy wyższy i wynosił 2,8 tys. zł. Niemal dwa razy wyższy (2,2 tys. zł) średni czynsz był we Wrocławiu, a w Poznaniu, gdzie ma ruszyć program pilotażowy, oscylował koło 1,6 tys. zł. Także na stosunkowo tanim Śląsku wynajem rynkowy nie wytrzymałby konkurencji z „M+” – w Katowicach za takie mieszkanie należałoby płacić co miesiąc około 1,8 tys. zł. Z dużych polskich miast w zasadzie jedynie w Bydgoszczy, gdzie średni czynsz wyniósł 1,3 tys. zł, cena byłaby porównywalna.

Bez ukrytych kosztów

Także opcja dojścia do własności w „Mieszkaniu plus” byłaby bardzo korzystna dla beneficjentów programu. Dodatkowa składka 20 proc. czynszu oznaczałby, że najemca 50-metrowego mieszkania płaciłby miesięcznie 1200 zł. Łączny koszt pozyskania mieszkania po 30 latach regularnego płacenia czynszu ze składką wyniósłby więc 432 tys. zł. W Warszawie w II kwartale 2016 r. średni koszt kupna metra kwadratowego mieszkania wyniósł 7860 zł, a więc cena 50-metrowego lokalu to 393 tys. zł. Jednak do tej kwoty należy doliczyć jeszcze koszty kredytu. Pod koniec 2015 r. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce wyniosło 4,5 proc., a więc ogólny koszt zakupu 50-metrowego mieszkania w stolicy w średniej cenie wyniósłby 717 tys. zł, przy miesięcznej racie niemal 800 zł wyższej niż czynsz ze składką w „M+”. W Krakowie rata wyniosłaby 1695 zł, a w Poznaniu 1508 zł. Z wielkich metropolii w zasadzie tylko na Śląsku zakup mieszkania na rynku byłby konkurencyjny wobec „Mieszkania+” – w Katowicach rata wyniosłaby 1273 zł, przy ogólnym koszcie 458 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że odsetki nie stanowią jedynego kosztu kredytu. Dochodzi do tego prowizja, płacona z reguły z góry, oraz inne nieoczywiste opłaty (takie jak koszt inspekcji rzeczoznawcy przy kolejnych etapach budowy), które banki naliczają wyjątkowo ochoczo. A więc finalna cena mieszkania kupionego na kredyt byłaby zapewne jeszcze mniej korzystna w stosunku do warunków, jakie być może zapewni „M+”.

„Mieszkanie” plus „Rodzina”

Jak na razie rząd zapowiedział pilotażowe 6 tys. mieszkań w 17 miastach Polski, co oczywiście jest kroplą w morzu potrzeb. Rocznie buduje się nad Wisłą około 140 tys. mieszkań, a więc będzie to stanowić ledwie 4 proc. rocznej podaży nowych lokali. Jednak jeśli zamierzenia rządu się sprawdzą, szczególnie w zakresie kosztu budowy metra kwadratowego lokalu, można mieć nadzieję, że na tych kilku tysiącach się nie skończy. Jeśli docelowo program zapewniałby przynajmniej 15 proc. rocznej podaży mieszkań, czyli około 21 tys. lokali, to miałby szansę stać się ważnym graczem na rynku mieszkaniowym, który pośrednio wpłynąłby także na sytuację osób, które by z niego nie skorzystały. Przede wszystkim dzięki prawdopodobnej obniżce ceny wynajmu, w stosunku do którego lokal z „M+” byłby najbardziej konkurencyjny. Większa liczba mieszkań na wynajem pozwoliłaby także na dywersyfikację możliwości zdobycia dachu nad głową w naszym kraju, gdyż obecnie Polacy coraz częściej myślą o własności.

A to pozytywnie wpłynęłoby na rynek pracy, dzięki zwiększeniu mobilności wewnętrznej. Wielu z naszych rodaków przekonałoby się, że emigrować za pracą można nie tylko na Wyspy, lecz także do innej części Polski. Niebagatelne znaczenie dla beneficjentów programu miałby fakt, że nie musieliby oni posiadać zdolności kredytowej, szczególnie przy wyjątkowo niestabilnym polskim rynku pracy. Być może mogłoby to też wpłynąć na banki, by nieco złagodziły wymagania dotyczące zdolności kredytowej oraz zmniejszyły koszty kredytu. Dzięki czemu zakup mieszkania byłby bardziej przystępny także dla tych Polaków, którzy nie załapią się na „M+”.

„Mieszkanie+” wspólnie z „Rodziną 500+” ustabilizowałoby wielu polskim rodzinom zapewnienie podstawowych potrzeb – środków do życia oraz dachu nad głową. Pozostaje tylko mieć nadzieję, że zamierzenia autorów programu dotyczące ceny się sprawdzą i na pilotażowych 6 tys. lokali się nie skończy.